房地產顧問公司戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝表示，主要國際投資基金比之前更頻密聘請該公司評估大灣區商機。鑒於大灣區的房地產行業欣欣向榮，預料將有越來越多機構投資者設立離岸公司，以便在深圳和廣州進行房地產投資及股權交易。

蕭亮輝說：「隨著這些市場變得更加成熟和受歡迎，出現許多屬投資級別的零售舖位和寫字樓，這類交易勢必更加頻繁。雖然這類機構投資者過去多數對北京和上海感興趣，但是現在他們會以更開放的態度看待大灣區提供的機遇。我認為，如果他們看到深圳和廣州這兩個大灣區大城市的流動性正在增加，變得更具吸引力，他們或許會加快在深圳和廣州的房地產投資。」

香港的企業角色

香港是個開放的經濟體，也是個理想的股權交易平台。有意進軍大灣區的海外投資者往往選擇在香港設立房地產交易營運基地，同時在深圳或廣州設立外商獨資企業，以便投資於具升值能力的物業。雖然這個趨勢在其他大灣區城市尚未顯著，但蕭亮輝認為當廣州和深圳的機遇隨著時間遞減，對可交易股權的競爭增加，機構投資者便會開始考慮其他大灣區城市。

許多人同意，這類投資有助促進香港的首次公開招股(IPO)市場發展，這和香港在大灣區的定位有關。大灣區的經濟規模估計為1.4萬億美元，比俄羅斯、澳洲、墨西哥、印尼和瑞士的國內生產總值(GDP)總和還要多。此外，大灣區還擁有6,800萬人口。

大灣區包括香港、澳門和廣東省9個城市。蕭亮輝表示，戴德梁行對大灣區絕不陌生：「我們是一家面向全球的公司，約25年前已分別在香港、深圳和廣州這3個城市設立辦事處，原因是我們相信這些城市將在華南地區的經濟發展起帶頭作用。事實上，大約5至7年前，我們在深圳和廣州的業務都有突飛猛進的增長，促使我們決定成立一個專門開發大灣區機遇的業務平台。」

凝聚力量開展業務

該公司的策略，目的不是單獨地評估個別城市，而是著眼於它們在大灣區內的角色，也就是這些城市需要更緊密地合作，以達致最佳的目標。蕭亮輝認為，戴德梁行的客戶將以更有凝聚力的方式經營業務。他說：「我們是一家服務公司，必須跟隨客戶的發展步伐，探索各個房地產市場的最佳機遇。」

機構投資者考慮投資大灣區房地產市場，在這方面香港將扮演重要角色。蕭亮輝說：「香港將會受益匪淺，特別在寫字樓方面，因為內地公司非常有興趣來香港建立實體業務，原因之一與國家的貿易和投資政策有關。內地公司『走出去』，面向國際，第一步通常是香港。隨著內地公司開始積極購買或租用香港辦事處，香港已有所得益。」

香港的未來願景

香港政府宣布的「明日大嶼願景」政策，目的是在大嶼山以東水域建造人工島，開發約1,700公頃土地，以建立一個新的「宜居和具經濟效益的中心」。據蕭亮輝說，這將增加本地市場的土地供應，並有助於香港經濟的長期增長，包括房地產投資。他說：「這有助促進住宅、寫字樓和零售等機遇，使香港的經濟能夠按大灣區發展規劃而增長。香港需要更多土地作大量商業活動之用，例如，大灣區的融合將進一步刺激旅客人數，需要更多酒店和購物中心，這反過來將有助香港經濟節節上升。」

評估市場

戴德梁行對其他大灣區城市進行了仔細市場評估。蕭亮輝說：「由於深圳的經濟持續轉型，深圳寫字樓市場肯定會從中獲益。深圳的第三產業目前約佔內部生產總值57%(香港為92%)，而隨著勞動力中的白領比例增加，深圳的服務型經濟將加速增長，例如後勤金融和保險業工作。寫字樓市場將因而得益。」

深圳雖然和廣州同樣是一線城市，但由於深圳經濟結構的發展，加上其證券交易所和金融與科技的相關活動，蕭亮輝認為廣州的寫字樓租金增長略遜於深圳。他說：「廣州是廣東省的貿易樞紐，但貿易公司不太願意為高級寫字樓付出比深圳更高的租金。兩者市場是有差異的。」

與此同時，基金機構投資者積極收購這些城市的房地產項目。蕭亮輝說：「廣州和深圳的租金收益率在4%至5%之間，而較成熟的香港房地產市場收益率為2.5%至 3.5%。」

以大灣區二線城市來說，機構物業投資者的投資對象包括廣東省中部城市佛山和東莞，以及新港珠澳大橋連接的南部沿海城市珠海。蕭亮輝說：「佛山和東莞的內部生產總值結構和規模，以至人口規模方面都是相若的，而珠海由於有橫琴自由貿易區，也引起了相當多投資者注意。」

至於第三線城市，戴德梁行認為廣東省西部城市中山是中長期前景和潛力頗佳的房地產投資對象，這主要由於到2023年，與深圳相連的橋樑、隧道和公路連接工程將會完成。由於三線城市的土地價格和勞動力成本遠低於一線和二線城市，因此該公司也推介位處西部的江門和東部的惠州為投資對象。

招標程序大不相同

蕭亮輝強調，中國內地的房地產投資程序與香港開放和融資主導的招標程序大不相同。他說：「在內地，開發商要購買一幅土地，必須確定並提出一個發展產業的主題，例如高科技、金融或娛樂等，才可向政府有關部門購買土地。現在這些要求比以前更嚴格。

「這在很大程度上取決於個別城市或地區的政府，有可能要求開發商參與自由貿易區的發展，例如前海的深港現代服務業合作區或廣州南沙新區自由貿易區。當局現在更積極推廣這些自貿區，邀請中國內地以外的開發商前來投資。」

蕭亮輝舉了一個香港開發商的例子。該開發商在珠海自由貿易區橫琴投資一個項目，引進了一家國際足球會在珠海經營一所體育學院，以及一個世界級的教育機構開辦一所國際學校。這個例子顯示當地政府願意出租土地給有創見的開發商，把新業務引進開發區。

儘管內地的土地用途限制較多，但基金機構投資者仍非常渴望收購這類大灣區房地產項目，因為租金收益率有4%至5%，比香港等較成熟市場的回報更具吸引力。儘管如此，這些投資者需要來自香港銀行的融資，因為資本成本遠低於內地，同時他們還需要戴德梁行等房地產服務商協助創造上市機會，以及聘請香港的律師和會計師負責上市工作和驗證金融交易。

挑戰與機遇

蕭亮輝希望在大灣區發展規劃下，人員和貨物更容易流動，包括相關的稅務優惠。他說：「在我看來，由於內地監管嚴格，資訊和資金流動方面的挑戰更多。」

戴德梁行提供綜合服務，承接了大量與大灣區房地產相關的工作，由交易、顧問、估值到項目管理等一一俱備。蕭亮輝說：「這一波機遇已經出現。」

一帶一路總商會綜合