從廣河高速公路到鹽田港、從蛇口産業園再到深圳的保障性租賃住房……這些原本看起來毫無關聯的基礎設施、産業園區因爲一個共同的名詞而被關聯在了一起。這個名詞叫作REITs，什麽是REITs？
簡單說，REITs是不動産投資信托基金（Real Estate Investment Trusts）的簡稱，發源于1960年的美國。自20世紀90年代以來，全球REITs市場快速發展，全球市值目前已達1.8萬億美元。
作爲盤活存量資産，擴大有效投資的創新融資渠道以及資本市場服務實體經濟高質量發展的重要舉措，儲備和發行REITs已成爲行業共識。
廣東是基礎設施建設大省，僅省屬企業的存量基礎設施資産規模就達到1.4萬億元，“十四五”期間廣東省還将在交通基礎設施上投資接近2萬億元。巨大的資金需求和基礎設施資本存量，需要通過REITs等方式盤活現金流，實現基礎設施的可持續、高質量發展。
目前，珠三角已發行多隻基礎設施REITs産品，多隻新基礎設施REITs産品也在儲備中，蓄勢待發。基礎設施REITs将給珠三角帶來什麽？将爲區域經濟格局帶來哪些深層次影響？
珠三角基礎設施REITs上市項目約占全國1/4
2020年4月30日，中國證監會、國家發展改革委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，标志着我國基礎設施REITs試點正式啓動。
目前我國上市的27隻基礎設施REITs中，18隻在上交所上市，資産類型涵蓋了倉儲物流、産業園區、收費公路、污水處理、清潔能源和保障性租賃住房等多種主流基礎設施；9隻在深交所上市，資産類型有産業園區、收費公路、倉儲物流、市政設施、清潔能源、保障性租賃住房等。
推進基礎設施不動産投資信托基金（REITs）是深圳建設中國特色社會主義先行示範區綜合改革首批授權事項清單的重要任務之一。
2021年5月31日，紅土創新鹽田港倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金将正式對公衆投資者發售。這标志着，深圳首單公募鹽田港REIT正式發售。而後兩年間，深圳陸續推出了多隻基礎設施REITs産品。
同是2021年，平安廣州交投廣河高速公路封閉式基礎設施證券投資基金正式上市。随後，廣州的華夏越秀高速公路等REIT項目也相繼落地。
自2021年首批試點項目落地以來，珠三角基礎設施REITs資産類型不斷豐富，試點規模與範圍穩步擴大。
截至目前，珠三角已發行招商蛇口産業園REIT、鵬華深圳能源REIT、紅土深圳安居REIT、紅土創新鹽田港REIT、富國首創水務封閉式REIT、平安廣州交投廣河高速公路封閉式基礎設施REIT、華夏越秀高速公路REIT等在内的7隻基礎設施REITs。
目前，珠三角目前的基礎設施REITs上市項目約占全國1/4，産品發行數量和規模均居全國城市群前列。
值得注意的是，在項目儲備方面，珠三角已儲備基礎設施REITs重點項目10餘隻，預計盤活存量資産超百億元。
不斷吸入優質資産
2023年6月16日，深交所首批兩單基礎設施REITs擴募項目平穩上市，标志着我國REITs擴募機制全面落地。
作爲深交所首批基礎設施REITs項目，珠三角的博時蛇口産園REIT、紅土創新鹽田港REIT先行先試，積極參與首批REITs擴募試點，于2022年9月份向證監會和深交所正式提交擴募申請，于今年3月31日正式取得證監會同意變更注冊批複，并于6月2日宣告完成發售，最後于6月16日正式上市。
首批兩單基礎設施REITs擴募項目分别爲博時蛇口産園REIT和紅土創新鹽田港REIT，均上市近兩年，整體運行平穩，治理結構健全，具備較好的擴募條件，本次擴募共募集資金16.59億元。
其中，博時蛇口産園REIT本次擴募購入資産爲位于深圳市光明高新園區的招商局智慧城（光明科技園）科技企業加速器二期項目。
而紅土創新鹽田港REIT本次擴募購入資産爲位于深圳市鹽田港綜合保稅區内的世紀物流園項目。
“随着博時蛇口産園REIT擴募成功，招商蛇口産業園‘投、融、建、管、退’全生命周期發展模式與投融資機制進一步确立，爲招商蛇口構建新發展模式奠定了堅實基礎。”招商蛇口相關負責人表示，REITs盤活存量資産的優勢契合産業園區開發周期長、資金需求大的特性。
業内專家分析，基礎設施REITs真正的長久生命力在于能否持續擴募并購，通過不斷吸入優質資産組合，持續發力、做大做強，成爲一個主動管理、有所作爲的有機生命體。
珠三角兩單首批擴募項目落地，對于優化基礎設施REITs投資組合、增強産品抗風險能力、推動基礎設施REITs市場形成“首發+擴募”雙輪驅動新格局具有重要意義，也标志着我國REITs發展進入新階段、迎來新機遇。
拓寬社會資本投融資渠道
當前，基礎設施REITs之風吹至珠三角。
基礎設施REITs能帶來什麽？對于投資者來說，隻需要在投資市場購入看中的REITs項目，便可享受其項目收益。當然，也要承擔收益不及預期甚至虧損的風險。
不過，鑒于境内公募REITs市場剛剛起步，市場對于基礎設施REITs産品及其投資邏輯尚不熟悉。投資者應警惕部分産品交易價格可能存在非理性上漲，切勿跟風炒作，避免高溢價買入相關REITs份額造成投資損失。
基礎設施REITs在個人投資層面的邏輯很好理解。那麽對于地方政府而言，基礎設施REITs的作用又該如何理解？
複旦發展研究院金融研究中心主任孫立堅教授認爲，地方政府将好的資産作爲底層産品，通過資産證券化的方式引入更多元的投資主體，拓展社會資金參與範圍，有利于解決過去金融工具使用不當帶來的問題，也能解決機構投資者面臨的“錢多、好項目少”的問題，引導社會資金往支持實體經濟的方向發展，進一步改善基礎設施的運營環境，形成良性循環。
當前，在我國構建新發展格局背景下，着眼于穩增長、補短闆、調結構、增後勁，擴内需促消費、加大基礎設施領域投資有效拉動經濟增長的需求更爲迫切。
從這個意義上理解，基礎設施REITs則有助于盤活存量資産、拓寬社會資本投融資渠道、降低實體經濟杠杆水平、促進形成存量資産和增量投資良性循環，對于加快構建新發展格局和推動區域經濟高質量發展具有重要意義。
我國基礎設施REITs試點工作于2020年4月啓動。3年來我國不斷優化公募REITs的頂層設計，初步建立了涵蓋試點指引、交易規則、稅收政策等内容的監管框架，REITs市場總體平穩，試點項目市場認可度較高。
自2021年6月我國基礎設施REITs首批試點項目上市以來，REITs市場發展迅猛。截至2023年3月，全市場已獲批發行REITs産品27隻，總規模908.92億元。其中，25隻已上市REITs産品用于新增投資的淨回收資金約340億元，可帶動項目總投資超過4200億元。
再将視線拉回珠三角。
日前，廣東省發展改革委發布《廣東省基礎設施REITs試點申報輔導手冊》，其中提到廣州地鐵3号線參與REITs（項目已取得行政主管部門出具的無異議函）。根據安排，當期不動産評估值約50億元，預計首年和次年現金分派率不低于5%。
對于廣州人來說，地鐵3号線再熟悉不過了，這條地鐵線單日客運量長期位居廣州地鐵首位。
不過，廣州地鐵随後對外表示，現階段城市軌道領域暫未納入基礎設施REITs試點範圍。
值得注意的是，國内目前尚無城市軌道交通類的基礎設施REITs項目發行。廣州地鐵3号線REIT是當前詳細公布進展的城市軌道交通類基礎設施REITs之一，若該項目最終順利發行上市，基礎設施REITs有望迎來新品種。
屆時，在廣深兩大核心引擎城市的牽引下，以基礎設施REITs爲代表的資産證券化操作或将引發更大的社會關注度，也将讓珠三角在新一輪城市群競争格局中占據先機。
（記者 崔璨）